Informe previ de compra · Sòl rústic de Mallorca
La diferència és als papers, no a les vistes. En rústic, el preu depèn menys dels metres i més de la situació legal de cada construcció. Abans de donar la paga i senyal, reviso la finca amb tu: què compres de veritat, què hi pots fer i quant val.
Abans de comprar
Van en l'ordre en què cadascuna condiciona les següents. Si la primera falla, les altres canvien.
SRG, SRG-F, AIA, AT, ARIP, ANEI, APR, APT o AANP, segons el Pla Territorial (PTIM) i el planejament municipal. D'aquí surt la parcel·la mínima: 14.000 m² en SRG, 25.000 m² en AIA i 50.000 m² en ARIP o forestal. En ANEI i AANP no s'hi edifica. A més, cal consultar la normativa de l'ajuntament, que en alguns paràmetres pot ser més restrictiva que la del Consell.
Amb llicència, anterior a 1956 o «per antiguitat» (sense llicència, amb la infracció prescrita). La inscrita per antiguitat queda fora d'ordenació (art. 129.2.b LUIB): no admet cap tipus d'obra ni el règim de reforma i ampliació del PTIM (norma 28).
Nucli, ampliacions, piscina, porxos i canvis d'ús. Cada obra és una infracció autònoma. El que s'ha acabat després de l'1 de gener de 2018 en qualsevol sòl rústic no prescriu mai (art. 196.2.a LUIB); el que és anterior, en rústic comú, va prescriure al cap de 8 anys si no hi va haver expedient.
Que coincideixin els metres, el nombre d'edificacions i la piscina. El que no quadra surt just quan vols vendre o hipotecar.
Consulta formal a l'Agència de Defensa del Territori (ADT) del Consell i a l'ajuntament.
El certificat de descripció i compatibilitat urbanística de l'ajuntament, no el certificat urbanístic genèric.
Màxim una per finca, amb 35 m² de làmina i 60 m³ (DL 9/2020, art. 7, vigent). Sense llicència i posterior a 2018: imprescriptible.
Aigua, electricitat, accés i depuració. Un habitatge sense llicència posterior a març de 1987 no té dret a subministraments.
Un canvi d'ús sense llicència és una infracció permanent: no prescriu mentre duri (art. 196.4 LUIB).
Disposició addicional 7a del DL 3/2024: oberta fins al 29 de maig de 2027, només per al que ja estava prescrit el 29 de maig de 2024, pagant entre el 10 % i el 15 % del pressupost d'execució material. Jo no redacto projectes de legalització: t'assessoro sobre la millor opció segons el cas.
Situacions típiques
En rústic, primer s'aclareix la situació legal, després es demana el préstec, i només llavors es reforma amb llicència.
| Situació en comprar | Què passa amb el banc | Reforma: quan i com | Informe que convé |
|---|---|---|---|
| Casa amb llicència i conforme al planejament | Taxa sense problema. | Abans o després del préstec, amb llicència; hipoteca d'autopromoció o de reforma si és abans. | Taxació completa (ECO 805). |
| Casa anterior a 1956 o amb llicència antiga, sense obres posteriors | Taxa, de vegades amb condicionants. | Reforma i ampliació segons la norma 28 del PTIM si no es toca l'estructura ni s'enderroca. | Informe previ i taxació completa. |
| Casa inscrita «per antiguitat», sense obres des de 2018 | Molts bancs no financen o retallen el valor. | Cap obra: qualsevol reforma reobre el règim sancionador i és imprescriptible. | Informe previ amb risc; valorar la legalització extraordinària abans del 29 de maig de 2027. |
| Casa prescrita amb ampliació o piscina posteriors a 2018 | Taxa només la part legal o no finança. | Enderrocar el que no ha prescrit i legalitzar la resta per la DA 7a, o assumir un risc permanent. | Informe previ que descompti l'enderroc; advocat. |
| Casa prescrita amb reforma integral recent sense llicència | Sense finançament raonable. | Art. 193.2 LUIB: l'ordre de restabliment pot arrossegar el volum original. | Declinar o informe de risc explícit. |
| Parcel·la sense edificar | Finançable només si compleix la parcel·la mínima i obté llicència. | Projecte i llicència abans de res; comprovar APR, APT i servituds. | Informe d'edificabilitat i valor del sòl. |
| Finca amb expedient obert | No finançable fins que es resolgui. | Res fins que es resolgui; comprovar la caducitat (1 any, art. 195 LUIB). | Diagnòstic i advocat urbanista. |
El que evita l'informe
Informe previ de compra en rústic
Visito la finca, reviso la documentació i et lliuro un informe tècnic signat. Sense visita no s'emet.
+ Sense preu fix · Pressupost segons la finca
Aquesta pàgina és informativa i resumeix criteris tècnics generals a data d'octubre de 2026. No és assessorament jurídic ni substitueix l'estudi de cada finca: la normativa canvia i cada cas depèn de la seva documentació. Amb un expedient obert, consulta sempre un advocat urbanista.
Parlem
L'informe previ no té preu fix: depèn de la finca i del que calgui revisar. Explica'm el municipi, quina finca és i què vols saber, i t'envio pressupost i termini. Sense compromís.
Si ja tens documentació (nota simple, referència cadastral, escriptura, plànols o l'anunci), envia-la a infotb@tbtasaciones.com.
