Informe previo de compra · Suelo rústico de Mallorca
La diferencia está en los papeles, no en las vistas. En rústico el precio depende menos de los metros y más de la situación legal de cada construcción. Antes de dar la señal, reviso la finca contigo: qué compras de verdad, qué puedes hacer con ello y cuánto vale.
Antes de comprar
Van en el orden en que cada una condiciona las siguientes. Si la primera falla, las demás cambian.
SRG, SRG-F, AIA, AT, ARIP, ANEI, APR, APT o AANP, según el Plan Territorial (PTIM) y el planeamiento municipal. De ahí sale la parcela mínima: 14.000 m² en SRG, 25.000 m² en AIA y 50.000 m² en ARIP o forestal. En ANEI y AANP no se edifica. Además hay que consultar la normativa del ayuntamiento, que en algunos parámetros puede ser más restrictiva que la del Consell.
Con licencia, anterior a 1956 o «por antigüedad» (sin licencia, con la infracción prescrita). La inscrita por antigüedad queda en fuera de ordenación (art. 129.2.b LUIB): no admite ningún tipo de obra ni el régimen de reforma y ampliación del PTIM (norma 28).
Núcleo, ampliaciones, piscina, porches y cambios de uso. Cada obra es una infracción autónoma. Lo terminado después del 1 de enero de 2018 en cualquier rústico no prescribe nunca (art. 196.2.a LUIB); lo anterior, en rústico común, prescribió a los 8 años si no hubo expediente.
Que coincidan los metros, el número de edificaciones y la piscina. Lo que no cuadra aparece justo cuando quieres vender o hipotecar.
Consulta formal a la Agencia de Defensa del Territorio (ADT) del Consell y al ayuntamiento.
El certificado de descripción y compatibilidad urbanística del ayuntamiento, no el certificado urbanístico genérico.
Máximo una por finca, con 35 m² de lámina y 60 m³ (DL 9/2020, art. 7, vigente). Sin licencia y posterior a 2018: imprescriptible.
Agua, luz, acceso y depuración. Una vivienda sin licencia posterior a marzo de 1987 no tiene derecho a suministros.
Un cambio de uso sin licencia es una infracción permanente: no prescribe mientras dure (art. 196.4 LUIB).
Disposición adicional 7ª del DL 3/2024: abierta hasta el 29 de mayo de 2027, solo para lo que ya estaba prescrito el 29 de mayo de 2024, pagando entre el 10 % y el 15 % del presupuesto de ejecución material. Yo no redacto proyectos de legalización: te asesoro sobre la mejor opción según el caso.
Situaciones típicas
En rústico, primero se aclara la situación legal, luego se pide el préstamo, y solo después se reforma con licencia.
| Situación al comprar | Qué pasa con el banco | Reforma: cuándo y cómo | Informe que conviene |
|---|---|---|---|
| Casa con licencia y conforme al planeamiento | Tasa sin problema. | Antes o después del préstamo, con licencia; hipoteca de autopromoción o reforma si es antes. | Tasación completa (ECO 805). |
| Casa anterior a 1956 o con licencia antigua, sin obras posteriores | Tasa, a veces con condicionantes. | Reforma y ampliación según la norma 28 del PTIM si no se toca estructura ni se demuele. | Informe previo y tasación completa. |
| Casa inscrita «por antigüedad», sin obras desde 2018 | Muchos bancos no financian o recortan el valor. | Ninguna obra: cualquier reforma reabre el régimen sancionador y es imprescriptible. | Informe previo con riesgo; valorar la legalización extraordinaria antes del 29 de mayo de 2027. |
| Casa prescrita con ampliación o piscina posteriores a 2018 | Tasa solo lo legal o no financia. | Demoler lo no prescrito y legalizar el resto por la DA 7ª, o asumir un riesgo permanente. | Informe previo que descuente la demolición; abogado. |
| Casa prescrita con reforma integral reciente sin licencia | Sin financiación razonable. | Art. 193.2 LUIB: la orden de restablecimiento puede arrastrar el volumen original. | Declinar o informe de riesgo explícito. |
| Parcela sin edificar | Financiable solo si cumple la parcela mínima y obtiene licencia. | Proyecto y licencia antes de nada; comprobar APR, APT y servidumbres. | Informe de edificabilidad y valor de suelo. |
| Finca con expediente abierto | No financiable hasta resolverlo. | Nada hasta resolver; comprobar la caducidad (1 año, art. 195 LUIB). | Diagnóstico y abogado urbanista. |
Lo que evita el informe
Informe previo de compra en rústico
Visito la finca, reviso la documentación y te entrego un informe técnico firmado. Sin visita no se emite.
+ Sin precio fijo · Presupuesto según la finca
Esta página es informativa y resume criterios técnicos generales a fecha de octubre de 2026. No es asesoramiento jurídico ni sustituye el estudio de cada finca: la normativa cambia y cada caso depende de su documentación. Con un expediente abierto, consulta siempre a un abogado urbanista.
Hablemos
El informe previo no tiene precio fijo: depende de la finca y de lo que haya que revisar. Cuéntame el municipio, qué finca es y qué quieres saber, y te envío presupuesto y plazo. Sin compromiso.
Si ya tienes documentación (nota simple, referencia catastral, escritura, planos o el anuncio), envíala a infotb@tbtasaciones.com.
